« Zéro bidonville » à Kaloum : 15 hectares à Coronthie, 500 logements et le pari du bail-partage
C’est l’une des opérations urbaines les plus ambitieuses annoncées à Conakry depuis des années. Le programme baptisé « Zéro bidonville » démarre par une zone pilote d’environ 15 hectares dans les quartiers Coronthie 1 et 2, au cœur du centre administratif de Kaloum. La première phase prévoit deux immeubles de 12 à 15 étages, soit 500 logements, une partie des espaces étant dédiée aux activités commerciales et économiques locales.
Pour les habitants concernés, la question n’est pas architecturale, elle est très concrète : que deviennent-ils, et à quelles conditions ? Voici ce que l’on sait, ce que l’on ne sait pas encore, et ce qu’il faut faire dès maintenant.
Le dispositif annoncé
L’opération est pilotée par l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), sous l’autorité du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire, dirigé par Mohamed Lamine Savané. Elle s’inscrit dans la vision globale du programme Simandou 2040 de transformation économique et urbaine.
Le calendrier n’est pas précisé, mais la méthode l’est : l’opération doit progresser îlot par îlot, en s’appuyant sur les actifs fonciers fournis par l’État. Ce point mérite d’être souligné, car il change tout pour les riverains : on ne parle pas d’une démolition générale, mais d’une progression séquencée, ce qui laisse du temps — et donc la possibilité de se préparer.
Le mécanisme du « bail-partage »
C’est l’innovation centrale, et l’élément à surveiller de près. Le dispositif repose sur ce que les autorités appellent le bail-partage, qui doit permettre aux habitants d’accéder à des logements décents tout en conservant leurs droits fonciers.
Sur le principe, l’intention est claire et rompt avec la logique du déguerpissement pur : au lieu de repousser les occupants vers la périphérie, on les maintient sur place, dans un bâti neuf, sans leur faire perdre ce qu’ils détenaient sur le sol. C’est précisément ce qui distingue une rénovation urbaine d’une opération de libération d’emprise comme celles que nous avons documentées à propos des emprises des passages d’eau à Conakry.
Sur la pratique, tout se jouera dans l’écrit. Un dispositif de ce type ne vaut que par ses réponses à quatre questions : quelle est la nature exacte du droit conservé, pour quelle durée, est-il transmissible aux héritiers, et que se passe-t-il si l’on souhaite sortir du dispositif ? Tant que ces points ne sont pas contractualisés, il faut considérer le bail-partage comme une intention à préciser, pas comme un droit acquis.
Ce qu’un occupant de Coronthie doit faire maintenant
1. Documenter son occupation
C’est la démarche la plus rentable et la moins pratiquée. Photos datées du logement et de la parcelle, quittances de loyer, factures d’eau et d’électricité au nom de l’occupant, attestations de voisinage, actes de vente ou de bail même informels. Cette documentation ne prouve pas la propriété, mais elle établit l’antériorité et la réalité de l’occupation, ce qui est la base de toute reconnaissance dans un dispositif de relogement.
2. Se faire recenser
Dans toutes les opérations de ce type, le recensement est la porte d’entrée du dispositif. Ne pas y figurer, par absence, par méfiance ou par simple négligence, revient très souvent à en être exclu — sans que cela ait été décidé par quiconque. Se faire recenser n’engage pas à accepter les conditions ; refuser de l’être ferme la porte sans contrepartie.
3. Faire préciser le bail-partage par écrit
Posez les questions, en groupe si possible, et demandez des réponses écrites. Un collectif d’habitants obtient des précisions qu’un individu isolé n’obtiendra jamais. Les points à faire écrire : superficie du logement proposé, étage, montant des charges, durée du droit, sort en cas de décès, conditions de cession.
4. Ne pas céder dans la précipitation
C’est le piège classique. Dès qu’une opération est annoncée, des intermédiaires se présentent pour racheter les droits d’occupation à des prix dérisoires, en jouant sur la peur de tout perdre. Vendre avant l’opération, c’est vendre au prix du bidonville un droit qui va être converti en logement neuf. Nos articles sur les arnaques de courtage à Conakry décrivent exactement ce mode opératoire.
Ce que la verticalisation change réellement
Les promesses
- Densifier sans exiler. Loger 500 ménages sur l’emprise qu’occupaient auparavant quelques dizaines de constructions permet de garder les habitants dans le centre, près de leur emploi et de leurs réseaux.
- Libérer du sol pour des activités économiques, ce qui maintient sur place le tissu de petits commerces dont vivent une grande partie de ces ménages.
- Raccorder aux réseaux. Un immeuble neuf est conçu avec l’assainissement, l’eau et l’électricité, là où l’habitat spontané fonctionne au bricolage. C’est un critère de valeur devenu décisif à Conakry, comme nous l’avons montré à propos de l’assainissement et de la gestion des déchets.
- Créer une offre neuve à Kaloum, un centre administratif où le foncier disponible est pratiquement inexistant.
Les angles morts
- Les charges de copropriété. C’est le point le plus sous-estimé. Un ménage qui vivait au sol sans charges collectives va devoir financer l’entretien des parties communes, la sécurité, l’évacuation des déchets. Sur des revenus modestes, une charge mensuelle mal calibrée devient un facteur d’impayés, puis d’éviction de fait.
- L’ascenseur et la pompe. Un R+12 sans ascenseur en état de marche ni surpresseur d’eau devient invivable dans les étages hauts. Ces équipements ont un coût d’exploitation permanent qui doit être organisé dès le départ.
- Le calendrier. Aucune date d’exécution n’a été précisée à ce stade. Entre l’annonce et la livraison, les ménages doivent savoir où ils logeront.
- La spéculation intermédiaire, déjà évoquée, qui capte la plus-value au détriment des occupants.
Ce que cela signifie pour le marché de Kaloum
Au-delà des occupants directs, l’opération envoie un signal au marché. Kaloum est la presqu’île administrative de Conakry : centralité maximale, foncier saturé, valeurs élevées. Injecter 500 logements neufs dans ce tissu, puis poursuivre îlot par îlot, revient à créer un segment qui n’existait pas — l’appartement neuf en centre-ville, accessible autrement que par le marché libre.
Pour un investisseur, la prudence s’impose : ces logements sont destinés à un dispositif de relogement, pas à la revente immédiate. Toute proposition d’acquisition « en avant-première » de logements issus de ce programme doit être considérée avec la plus grande méfiance, exactement comme nous l’écrivions à propos des 50.000 logements sociaux en Guinée et des programmes de Sonfonia Lac.
En revanche, l’effet indirect est réel et mesurable : un quartier assaini, verticalisé et raccordé transforme la valeur des parcelles voisines, y compris celles qui ne sont pas dans le périmètre. C’est là, plutôt que dans le programme lui-même, que se situe l’opportunité pour qui investit à Conakry.
Questions fréquentes
En quoi consiste le programme « Zéro bidonville » à Conakry ?
Il s’agit d’une opération de rénovation urbaine dont la zone pilote couvre environ 15 hectares dans les quartiers Coronthie 1 et 2, à Kaloum. La première phase prévoit deux immeubles de 12 à 15 étages, soit 500 logements au total, avec une partie des espaces dédiée aux activités commerciales et économiques locales.
Qu’est-ce que le bail-partage ?
C’est le mécanisme annoncé pour permettre aux habitants d’accéder à des logements décents tout en conservant leurs droits fonciers. Comme pour tout dispositif de ce type, l’essentiel se joue dans l’écrit : nature exacte du droit conservé, durée, transmissibilité et conditions de sortie.
Qui pilote l’opération ?
L’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), sous l’autorité du ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire. L’opération doit progresser îlot par îlot, en s’appuyant sur les actifs fonciers fournis par l’État.
Que doit faire un occupant de Coronthie dès maintenant ?
Documenter son occupation avec des photos datées, des quittances, des factures et des attestations de voisinage, se faire recenser, demander par écrit les modalités précises du bail-partage, et éviter toute cession précipitée : vendre avant l’opération revient à vendre au prix du bidonville.
La verticalisation change-t-elle le coût du logement pour les ménages ?
Oui, et c’est le point le plus souvent négligé. Un immeuble de douze étages implique des charges de copropriété, l’entretien d’un ascenseur et d’une pompe de surpression, et une gestion collective. Ces coûts récurrents n’existaient pas dans l’habitat au sol et doivent être anticipés.
